Developer měl jasnou vizi: postavit apartmánový dům v samém srdci Krkonoš, který by spojoval moderní bydlení s komfortem hotelového zázemí. Oslovil nás s hotovým projektem a řadou nezodpovězených otázek. Dá se na něčem ušetřit? Šlo by objekt o něco lépe využít? Musím opravdu o třetinu zvýšit plánovaný rozpočet?
Vize moderního chalupaření ve 21. století
Polyfunkční dům ve Vrchlabí je ambiciózní projekt hned z několika důvodů. Najdete v něm nadstandardně zařízené horské apartmány s recepcí, moderním wellness či dětskými koutky, kde si jejich majitelé můžou užít pohodovou dovolenou a po zbytek roku na nich spokojeně vydělávat - jednoduše je pronajmout dalším.
Problém: rozpočet překročený víc než o třetinu
Developer se na nás obrátil ve chvíli, kdy měl na stole už hotový projekt z dílny renomovaného pražského studia. Plánoval v něm rekonstrukci stávajícího objektu na polyfunkční dům s 35 apartmány, 400 m2 velkým wellness, jídelnou a stávajícím autosalonem v přízemí. Rozpočet na stavbu byl překročen o více než 30%.
Proč se developer rozhodl využít naše služby:
- zkrocení rozpočtu na stavbu,
- optimalizace předražených prvků, materiálů a technologií,
- maximalizace výnosnosti celé investice.
Odhalení slabých a předražených míst
Projekt jsme rozebrali do posledního detailu a odhalili celou řadu zbytečně drahých a neekonomických řešení.
Bez čeho se stavba obejde, aniž by se snížil její standard:
-
kompletní dřevěná fasáda na celé ploše objektu včetně střechy,
-
4 vnitřní schodiště,
-
konstrukční systém kombinující ocel a složitou dřevěnou konstrukci,
-
prostor pro snídárnu,
-
velké množství “nerentabilních” chodeb,
-
zbytečně nadstandardní hliníková okna a skleněná zábradlí,
-
složitá střešní konstrukce s vysokým sklonem,
-
výtah, který nedokáže obsloužit celé 3. NP předělené terasami pro část apartmánů,
-
lodžie asymetricky umístěné nad sebou, které vyžadují drahé provedení detailů,
-
umístění wellness ve 3. NP, které znamená zbytečné zatížení stropu a nutnost postavit samostatné schodiště jen pro neubytované návštěvníky.
Konkrétní návrhy změn k lepšímu
Po důkladné analýze projektu jsme developerovi navrhli, jak zvýšit životaschopnost stavby a tím i ziskovost celé investice.
Předložili jsme klientovi tyto návrhy:
- přeměna prostoru přízemí z původního autosalonu na garáže, sklepy a tzv. sportovní apartmány,
- umístění prostoru wellness do přízemí, čímž se využije ne tak atraktivní prostor přízemí u silnice,
- odstranění společné místnosti, kde se podávají snídaně,
- změna umístění vstupu do objektu společně se vstupem do wellness (což zjednoduší i personální zajištění obsluhy objektu),
- vypuštění velkých teras u 3 apartmánů, které rozdělují 3.NP na dvě části a kvůli kterým nemůže výtah obsloužit celé 3.NP (tímto řešením se navíc všechny apartmány staly bezbariérovými),
- vypuštění sendvičového dřevěného obkladu fasády a nahrazení levnějším (pouze v určité části tak, aby se zachoval požadavek na vizuální vzhled horského apartmánového domu),
- využití vysokého sklonu střechy na umístění mezonetových apartmánů, které tak zvyšují využitelnost celého objektu,
- úpravy pozic lodžií nad sebou, které vedou ke zjednodušení skladeb konstrukcí,
- nahrazení konstrukčního systému příčným vyzdívaným systémem
- nahrazení monolitických stropů ŽB prefabrikovanými panely Spiroll
- nahrazení 4 původních vnitřních schodišť pouze 2 vnitřními a 1 venkovním ocelovým únikovým schodištěm.
Výsledek: stavba, která má hlavu a patu
Zásahy do projektu byly znatelné. Vyžadovaly změnovou projektovou dokumentaci a novou koncepci rozmístění apartmánů a jejich dispozic. Změny ale přinesly zasloužené ovoce: výnosnost celé investice vyšší o 27%, která přináší i větší spokojenost všech - od investora přes majitele apartmánů až po návštěvníky wellness.
Čeho jsme dosáhli v praxi:
- Vzniklo 60 luxusních apartmánů oproti původním 35.
- Optimalizací prošly veškeré konstrukce.
- Snížil se počet schodišť či nevyužitých chodeb.
- Své uplatnění našla taky vysoká konstrukce střešní konstrukce - dala prostor vzniknout útulným mezonetovým bytům.
Zveme vás k prohlídce
Fotogalerie
